RUSSLAND HEUTE
„Gated Communities“ rund um Moskau
In den letzten fünfzehn Jahren hat sich um Moskau herum ein immer dichterer Ring von neuen Siedlungen gelegt, in die vorwiegend gut und besser verdienende Städter ziehen und von dort zur Arbeit in die Hauptstadt pendeln. Allein auf der Website der Immobilienfirma Whitewill sind zurzeit 232 solcher Neubausiedlungen aufgeführt, in denen man Häuser oder Grundstücke erwerben kann. Die russische Nachrichtenagentur Interfax sprach im Juni 2025 von über 3000 Siedlungen nur rund um Moskau.
Die Immobilienmakler und Werbefachleute haben sich allerlei verlockende Namen für diese neuen Siedlungen ausgedacht: Futuro Park, Malenkaja Italija (Klein-Italien), Sosnovy Bor (Kiefernwald), Lasurny Bereg (Blaues Ufer, die russische Bezeichnung für die Côte d’Azur), Isumrudnaja Dolina (Smaragd-Tal), Lebedinoje Osero (Schwanensee). Um Weltläufigkeit und europäischen oder amerikanischen Komfort zu suggerieren, greifen sie auch gern zu englischen und französischen Namen: Chateau Souverain, Madison Park, Greenfield, Deauville (wie der bekannte Badeort in der Normandie), Richmond.
Bilder sagen mehr als Worte. Dies ist die Anzeige der Immobilienfirma Whitewill für eine derartige Neubausiedlung:
Der Text von Whitewill lautet übersetzt:
„Nikolino“ ist eine bewachte Cottage-Siedlung der Elite-Klasse. Auf dem 170 Hektar großen Territorium befinden sich mehr als 300 Häuser. Für die Bewohner wurde eine luxuriöse Infrastruktur geschaffen: künstliche Seen im Wald, Landschaftsparks, ein Kinderclub, ein privater Strand, Sportanlagen, Restaurant und Café, Geschäfte, Tennisplätze und Bowling.
Die Siedlung, erfährt man weiter, liegt an der Rubljowo-Uspenskoje-Chaussee, bis zur Moskauer Ringstraße (MKAD) sind es 24 Kilometer. Erwerben kann man in Nikolino „kottedschi, taunchausy i utschastki“, also Cottages, Townhouses und Grundstücke. Preise auf Anfrage – das steht gewöhnlich dann da, wenn die Preise sehr hoch sind, ab ca. einer Milliarde Rubel (10.500.000 Euro) oder mehr pro Haus. Nikolino gehört zur Elite- oder Premium-Klasse, wegen der Ausstattung, der guten Anbindung an Moskau und der gefragten Lage im Westen der Hauptstadt, und auch, weil man hier nicht nur schlüsselfertige Häuser kaufen, sondern auch Häuser und Villen nach eigenem Geschmack bauen kann.
In den meisten Siedlungen gibt es aber nur Fertighäuser: einzeln stehende „Cottages“ (russisch „коттеджи“ mit Betonung auf der zweiten Silbe) oder Reihenhäuser der gehobenen Kategorie, „Townhouses“ („таунхаусы“) genannt. Dort wohnen keine superreichen Oligarchen, sondern die städtische Mittel- und Oberschicht, die aufstrebende jüngere Generation. Nur um die beiden Zentren Moskau und Petersburg hat sich denn auch eine große Zahl derartiger Siedlungen gebildet, die als „kottedschnye posjolki“ („коттеджные поселки“) bezeichnet werden.
Elite, Business und Ekonom
Die Branche der Immobilienmakler hat auch in Russland ihre spezifische Terminologie. Um die Qualitäts- und Preisunterschiede der Cottage-Siedlungen kenntlich zu machen, hat man ein Dreiklassen-System erfunden, angelehnt an die First Class, Business Class und Economy Class im Flugzeug.
Die oberste ist die Elite- oder Premium-Klasse mit luxuriösen Villen, entweder schlüsselfertig zu kaufen oder nach individuellem Entwurf auf dem eigenen Grundstück zu bauen, mit sehr guter Infrastruktur, nicht weiter als 20 bis 30 km von Moskau entfernt. Nikolino oben war ein Beispiel. Hier noch ein weiteres: Agalarov Estate, ebenfalls im Westen Moskaus an der Noworischskoje-Chaussee gelegen (der Name hat nichts mit Neureichen zu tun, sondern leitet sich vom Bezirk Neu-Riga ab). Agalarov Estate verfügt über 260 „Residenzen“ genannte Villen, einen Golfplatz, einen Beach Club, ein Fitness Center mit Schwimmbad, 14 künstliche Seen, Hotels, Restaurants – und als Sahnehäubchen gibt es noch einen Hubschrauberlandeplatz.
Diese herrschaftliche Residenz steht in Agalarov Estate schlüsselfertig zum Verkauf, für rund 1 Milliarde Rubel (zehneinhalb Millionen Euro).
Herrschaften brauchen Personal, auch das hat man hier zur Verfügung.
Der Text verspricht:
Auf dem Territorium steht rund um die Uhr Dienstpersonal bereit, das sich um das Haus kümmert. In Agalarov Estate befindet sich ein eigener Bauernhof, der die Bewohner der Siedlung mit ökologischen Lebensmitteln beliefert.
Mit dem Bio-Bauernhof liegt Agalarov Estate voll im neuen, auch in Russland längst angekommenen Öko-Trend, der den Kaufinteressenten außer chemiefreien Lebensmitteln auch saubere Luft, unberührte Natur und alte Wälder anpreist, als Erholung vom großstädtischen Smog und Lärm.
Auf die Elite-Klasse folgt die Business-Klasse mit bescheideneren Einzelhäusern und Reihenhäusern, oft in einem einheitlichen Stil gehalten, zum Beispiel modern mit großen Panoramafenstern oder historisierend mit aufgemaltem Fachwerk, Giebeln und Türmchen.
Britanika ist so eine Siedlung, hier stehen vorwiegend Townhouses, also Reihenhäuser, außerdem „dupleksy“, Doppelhäuser. Einige Einzelhäuser und unbebaute Grundstücke sind ebenfalls im Angebot.
Auf der Website von Britanika heißt es, das sei „eine Cottage-Siedlung im englischen Stil, 25 Minuten von Moskau entfernt“ und „eine Gemeinschaft von Menschen, die das ruhige Vorstadtleben unter kultivierten Nachbarn schätzen. Hier wohnen Unternehmer, Medienschaffende, Persönlichkeiten und Familien, Lebenskünstler, die andere inspirieren.“
Für ein Domizil „im englischen Stil“ bezahlt man 12,5 bis 58 Millionen Rubel (132.000 bis 600.000 Euro).
Hier noch zwei Bilder vom beschaulichen Wohnen in Britanika. Mit ihren verschneiten Dächern sehen die Townhouses ein wenig wie Lebkuchenhäuschen aus.
Die letzte Kategorie ist die Ekonom-Klasse, manchmal auch Komfort-Klasse genannt (vielleicht von Maklern, denen „Ekonom“ zu billig klingt). Hier findet man relativ preisgünstige Einzelhäuser und Reihenhäuser im praktischen modernen Stil ohne Anspruch auf Exklusivität. Die geringeren Preise haben nicht nur mit der Bauweise, sondern auch mit einer deutlich schlechteren Infrastruktur zu tun, also einem geringeren Angebot an Geschäften, Sport- und Freizeiteinrichtungen, Spielplätzen, Kindergärten, Parks – und natürlich mit der Entfernung zu Moskau. 15 Kilometer oder 80 Kilometer sind ein gewaltiger Unterschied, wenn man diese Strecke jeden Tag fahren muss.
Lakeside Residence zum Beispiel liegt 80 Autominuten von Moskau entfernt, zudem im nicht so schicken und angesagten Süden. Das kleine Haus auf dem Foto plus 700 qm² Grundstück wird für umgerechnet 38.000 Euro angeboten.
Alpen-Schlösschen oder lieber Frank Lloyd Wright?
Viele Siedlungen sind in einem einheitlichen Stil angelegt – wie es ja auch bei uns in Neubaugebieten üblich ist. Im höherpreisigen Segment haben die Interessenten die Qual der Wahl zwischen modernen und allerlei (pseudo-)historischen Stilen: „klassizistisch“, „alteuropäisch“, „Empire“ usw.
Einige Beispiele mit Fotos aus der schönen Werbewelt der Immobilienfirmen (Originaltexte der jeweiligen Webseiten):
Trouville ist eine Cottage-Siedlung der Premium-Klasse, bestehend aus 87 Cottages, Townhouses und Mehrfamilienhäusern im Stil der Normandie. Die Fassaden sind mit Schnitzwerk und Wandmalereien, mit Rustikamauerwerk, verzierten Fenstereinfassungen und Türmchen geschmückt.
Renaissance Park ist eine aus 312 Häusern und Grundstücken bestehende Cottage-Siedlung. In der Nähe gibt es einen See und einen Nadelwald. Die Cottages sind in den Stilen „Déco“ und „Empire“ gestaltet und verbinden Klassik mit Moderne.
Barwicha 21 ist eine Elite-Cottage-Siedlung, bestehend aus sieben Projekten in einheitlichem architektonischem Konzept im Stil von Frank Lloyd Wright.
Chalet Goryschkino liegt zwischen einem Fluss und einem Wald an der Rubljowo-Uspenskoje-Chaussee. Auf dem bewachten Territorium stehen zweistöckige Häuser im Stil eines Alpen-Schlösschens. Jedes Grundstück ist von einem niedrigen Holzzaun umgeben.
Malenkaja Italija (Klein-Italien) – eine Cottage-Siedlung im italienischen und mediterranen Stil. Auf dem Privatgelände hat man die Atmosphäre einer italienischen Kleinstadt geschaffen. Die Straßen sind mit terrakottafarbenen Steinen gepflastert, die Häuser mit kretischem Stein verkleidet.
Rund um die Uhr bewacht
So gut wie alle Siedlungen sind „gated communities“, also nicht frei zugänglich. Gewöhnlich verfügen sie über einen sogenannten Kontrollpunkt (KPP, russisch контрольно-пропускной пункт), eine mit Schranke versehene Einfahrt, die man nur mit einer Zugangskarte oder einem Code passieren kann. Manchmal steht dort auch noch ein Häuschen mit Wächter.
Einige Siedlungen der gehobenen Kategorien haben ihre Kontrollpunkte wie prächtige Stadttore gestaltet, die im Stil zur Wohnanlage passen.
Cambridge, eine Siedlung der Business-Klasse, 25 Kilometer westlich von Moskau, erfreut seine Bewohner und Besucher mit farbenfreudiger Gotik.
Millennium Park liegt nicht weit entfernt von Cambridge, ist aber deutlich größer, teurer – „Premium-Klasse“ eben – und moderner. Das Tor samt Wasserspiel erinnert an den gleichnamigen Park in Chicago. Die Anzeige wirbt mit „Bewachung rund um die Uhr“.
Nowachowo ist nur zwölf Kilometer von der Hauptstadt entfernt. Die schmiedeeisernen Ranken finden sich auch an den Balkonen und Hauseingängen wieder.
Orlow, in altrussischer Schreibweise mit dem Buchstaben Ъ am Ende, liegt im Süden von Moskau an der Kaschirskoje-Chaussee. Antike Säulen stehen in dieser Siedlung auch vor Hauseingängen oder einfach so in der Gegend herum.
Und zum Schluss noch das Eingangstor zu Parkville, einer Elite-Siedlung wenige Kilometer westlich vor Moskau gelegen, mit Häusern und Villen im Stil des englischen Klassizismus.
Die meisten Einfahrten sehen natürlich sehr viel bescheidener aus, meist ist es nur eine Schranke mit Kartenlesegerät.
Außer den gesicherten Zufahrten gibt es innerhalb der Wohnanlagen gewöhnlich noch Videoüberwachung durch Kameras, und in manchen teureren Siedlungen patrouillieren Tag und Nacht Security-Leute durch die Straßen.
Die Wohnungsgesellschaften und Makler preisen die Sicherheit der Cottage-Siedlungen regelmäßig als besonderen Pluspunkt an, in der Realität allerdings kommen Diebstähle und Einbrüche häufiger vor als behauptet (es gibt hier ja auch überdurchschnittlich viel zu erbeuten). Die Videoüberwachung umfasst vor allem den Zufahrtsbereich, weniger – oder gar nicht – die Randbezirke. Die Kameras gehören Security-Firmen und sind nicht mit der Polizei verbunden. Wie leicht man in eine vermeintlich so gut bewachte Wohnanlage eindringen kann, zeigte im Juli 2023 der spektakuläre Fall einer gewaltsamen „Villenbesetzung“. Ein schwerbewaffneter Mann kletterte am helllichten Tag einfach über den Zaun der Elite-Siedlung „Sherwood“ und drang in eine unbewohnte, zum Verkauf stehende Villa ein (Einzelheiten dieses Falls und ein Interview mit einem Juristen über das Thema Sicherheit in den Cottage-Siedlungen folgen in Teil 2.)
Größe, Ausstattung, Infrastruktur
Kleinere Cottage-Siedlungen bestehen anfangs oft nur aus ein paar Dutzend Grundstücken bzw. Häusern, sie sind aber meist auf Zuwachs angelegt (nicht immer übrigens zur Freude der zuerst Gekommenen). Größere Siedlungen umfassen 500 bis über tausend Grundstücke.
Dies ist der Plan der Siedlung Millennium Park, mit rund 700 Grundstücken, breiten Straßen und großzügigen Parkanlagen.
Millennium Park gehört zu den begehrtesten, aber auch teuersten Siedlungen und liegt 19 Kilometer westlich von Moskau. Hier gibt es Einkaufszentren, Sport- und Fitnessanlagen, Banken, Apotheken, Restaurants, mehrere Schulen und Gymnasien sowie „medizinische Zentren“ – das heißt, man ist hier weitgehend unabhängig von Moskau. Viele Prominente aus dem Medienbereich besitzen hier Häuser.
Sehr viel kleiner und bescheidener ist die Siedlung Lesnaja Rapsodija mit rund 100 Grundstücken. Der Name bedeutet „Waldrhapsodie“ – „Wald“ ist ein gern genutzter Namensbestandteil für Cottage-Siedlungen, es gibt auch noch ein „Waldmärchen“, einen „Waldhafen“, eine „Waldsymphonie“, sogar eine „Waldriviera“. Die „Rhapsodie“ gehört zur Business-Klasse, bis Moskau sind es 55 Kilometer, die Infrastruktur ist bescheiden. Auf Fotos sieht man immerhin einen Supermarkt, eine Apotheke und ein kleines Restaurant. Auf der Website der „Waldrhapsodie“ wird dem Interessenten versichert, dass auch Elektrizität, Gas, Wasserleitungen und Kanalisation vorhanden seien, ebenso eine sommers wie winters befahrbare asphaltierte Zufahrtsstraße. Sonst wird vor allem die schöne Gegend hervorgehoben – der prächtige Wald, „seine Melodie, die in jedem Winkel zu hören ist und der Siedlung ihren melodischen Namen gegeben hat“.
Ich weiß nicht, ob diese Beschreibung beruhigend wirkt, mich würde sie eher misstrauisch machen.
Pluspunkte und Minuspunkte
Als Vorzüge der Cottage-Siedlungen werden gewöhnlich angeführt:
- Ruhe und Beschaulichkeit im Vergleich zur hektischen Großstadt
- Nähe zur Natur, zu Wäldern, Seen, Flüssen
- saubere Luft
- gute Verkehrsanbindung (sofern man über einen eigenen PKW verfügt)
- Sicherheit dank umfassender Bewachung und Kontrolle durch eigene Security
- gute Infrastruktur in Form von Geschäften, Freizeitangeboten, Kinderbetreuung und kommunalen Diensten (Straßenreinigung, Müllabfuhr)
Die Nachteile werden von den Immobilienfirmen natürlich tunlichst verschwiegen, aber wenn man in den Foren oder anderen Social-Media-Kanälen zum Thema recherchiert, wird man fündig:
- schlechte oder nicht vorhandene Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- hohe Gebühren für Security und andere Dienste, je nach Kategorie können 5000 bis 7000 Rubel (Ekonom) oder 50.000 bis 150.000 Rubel (Elite) monatlich anfallen (umgerechnet etwa 55 bis 75 Euro bzw. 530 bis 1600 Euro)
- oft beklagt: fehlende Kindergärten und Schulen – längst nicht alle Siedlungen verfügen über Kindergärten und die wenigsten über Bildungseinrichtungen für schulpflichtige Kinder
Im Forum der Internet-Frauenzeitung woman.ru fand ich folgende eher ernüchternde Schilderung einer typischen Cottage-Siedlung der erschwinglichen Sorte:
Häuser, Häuser, im Zentrum ein öffentlicher Treffpunkt mit einem kleinen Springbrunnen und ein paar Bänken, vielleicht noch zwei, drei Sträucher dahinter. Ein Geschäft, wo man das Notwendigste kaufen kann. Drum herum ein Zaun mit Schlagbaum und einer Wache am Eingang. Und das war`s. Mehr ist nicht da. Mit anderen Worten, man rechnet darauf, dass die Leute sich mit allem Übrigen in der Stadt versorgen. Bis dort sind es 15 bis 20 Kilometer, manchmal auch mehr. Natürlich gibt es auch Siedlungen auf hohem Level mit Schule, Kindergarten, Arztpraxis, aber da zahlt man ein Vermögen, sowohl für die Häuser selbst wie auch für die Lebenskosten allgemein. Bekannte von mir haben nach fünf Jahren ihr Haus verkauft (im zweiten Jahr hatten sie ein Kind bekommen). Als Grund nannten sie den Zeitaufwand für die täglichen Fahrten nach Moskau und zurück und den Stress mit dem Kind, ohne Kindergarten und ohne Poliklinik. Es war auch nur mit zwei Autos möglich, wobei die Frau eigentlich keine Lust aufs Fahren hatte, aber anders ging es nicht – beide sind voll berufstätig, ihre Arbeitszeiten ganz verschieden, und mit dem Kind gab es viele Probleme.
In Teil 2 zu diesem Thema wird es um die Erfahrungen der Käufer und Bewohner gehen, wie sie in Foren ausgetauscht und diskutiert werden, außerdem um die Sicherheit in Theorie und Praxis. Die Fotos werden weniger malerisch aussehen, aber realistischer sein.
Alle Bilder in diesem Beitrag sind Screenshots von den Webseiten russischer Immobilienfirmen: whitewill.ru, avaho.ru, brightestate.ru, villagio-city.ru, garda-estate.ru u.a.